Quem passeia pelos grandes centros urbanos do páis pode ter a falsa impressão de que não há mais espaço para prédios. É o caso de cidades como São Paulo e Florianópolis. Mas um novo índice divulgado em primeira mão pela EXAME veio para provar o contrário — e, de quebra, trazer muitos outros insights sobre o potencial do mercado imobiliário de 61 cidades do Brasil.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) divulga nesta quarta-feira, 11, o Índice de Demanda Imobiliária (IDI). Desenvolvido em parceria com o Ecossistema Sienge, CV CRM e Grupo Prospecta, indicador analisa a atratividade das cidades brasileiras para imóveis de padrões econômico, médio e alto, com base em indicadores oficiais e dados não autodeclarados e anonimizados de transações reais.

Somente em São Paulo, segundo dados divulgados pela Prefeitura de São Paulo em 2023, o déficit habitacional da cidade é de aproximadamente 400 mil moradias, o que equivale à cerca de 6,5% do déficit nacional. "Esse número é um reflexo do tamanho e da dinâmica da cidade, que garantem uma demanda consistente para diferentes padrões de empreendimentos. Além disso, São Paulo apresenta alto desempenho em vários indicadores do IDI reforçando sua atratividade", diz Gabriela Torres, gerente de inteligência estratégica no Ecossistema Sienge.

O IDI não mede apenas o volume absoluto de demanda, mas avalia o desempenho das cidades analisadas em relação a essa demanda. Por isso a especialista salienta, no entanto, que o sucesso de um empreendimento depende de outros fatores além da existência de demanda. Um alinhamento preciso entre o produto oferecido e as necessidades da região, além de uma estratégia de precificação eficaz, são essenciais. "Em um mercado tão diversificado como o de São Paulo, entender as especificidades de cada zona da cidade é fundamental", explica.

Inclusive, Gabriela adianta que há planos de um IDI por regiões da capital, ampliando o suporte para tomadas de decisão mais assertivas.

Ranking de cidades para o padrão econômico (renda familiar de R$ 2 mil a R$ 12 mil)

1. Curitiba (PR) – nota 0,883
2. Fortaleza (CE) - nota 0,858
3. São Paulo (SP) - nota 0,787
4. Goiânia (GO) - nota 0,744
5. Aracaju (SE)- nota 0,732
6. Sorocaba (SP) - nota 0,706
7. Maceió (AL) - 0,702
8. Recife (PE) - nota 0, 696
9. Brasília (DF) - nota 0,670
10. Londrina (PR) - nota 0,619

Ranking de cidades para o médio padrão (renda familiar de R$ 12 mil a R$ 24 mil)

1. Goiânia (GO) - nota 0,794
2. São Paulo (SP) - nota 0,790
3. Brasília (DF) - nota 0,713
4. Florianópolis (SC) - nota 0,657
5. Curitiba (PR) - nota 0,656
6. Salvador (BA) - nota 0,644
7. Porto Belo (SC) - nota 0,637
8. Recife (PE) - nota 0,623
9. Fortaleza (CE) - nota 0,606
10. Maceió (AL) - nota 0,604

Ranking de cidades para o alto padrão (renda familiar superior a R$ 24 mil)

1. São Paulo (SP) - nota 0,859
2. Goiânia (GO) - nora 0,807
3. Florianópolis (SC) - nota 0,748
4. Brasília (DF) - nota 0,726
5. Belo Horizonte (MG) - nota 0,713
6. Balneário Piçarras (SC) - nota 0,689
7. Fortaleza (CE) - nota 0,673
8. Salvador (BA) - nota 0,671
9. Recife (PE) - nota 0,665
10. Curitiba (PR) - nota 0,651

Metodologia do estudo

O modelo matemático utilizado avaliou a atratividade das cidades brasileiras para projetos imobiliários por meio de seis indicadores principais, que abrangem aspectos essenciais do mercado. Cada indicador foi ponderado por especialistas para refletir sua relevância.

• Indicador de Demanda: Mede o número de potenciais compradores, refletindo o tamanho do mercado consumidor e o potencial de consumo na cidade. (Fonte: IBGE)
• Indicador de Dinâmica Econômica: Avalia a capacidade do município de gerar ciclos de demanda e fortalecer a economia local por meio de fatores como emprego e renda, que influenciam a capacidade de compra e a sustentabilidade do mercado. (Baseado em dados do IBGE, CAGED e Receita Federal)
• Indicador de Ofertas de Terceiros: Avalia a concorrência e a saturação do mercado, indicando a disponibilidade de imóveis oferecidos por outros agentes e a viabilidade de novos empreendimentos. (Fonte: Portais de venda na internet)
• Indicador de Demanda Direta CV CRM: Usa dados de leads para medir a procura ativa por imóveis específicos, apontando áreas de interesse imediato e direcionando estratégias de marketing e vendas. (Fonte: CV CRM)
• Indicador de Atratividade para Antigos Lançamentos CV CRM: Verifica o desempenho de lançamentos com mais de 12 meses, oferecendo insights sobre a aceitação e estabilidade do mercado na cidade. (Fonte: CV CRM)
• Indicador de Atratividade para Novos Lançamentos CV CRM: Examina o potencial de empreendimentos lançados nos últimos 12 meses, destacando tendências e novas oportunidades de negócios. (Fonte: CV CRM)

O resultado do modelo é uma lista de cidades com maior atratividade, apresentadas em forma de ranking com base no cálculo do IDI. A escala de atratividade vai de 0,000 a 1,000, onde as cidades que obtiverem um score próximo de 1,000 são consideradas altamente atrativas.

As cidades são classificadas em cinco categorias de atratividade: Muito Alta, Alta, Média, Baixa e Muito Baixa, de acordo com seu score no IDI.

 

Fonte: EXAME